El mercado de viviendas en el Área de la Bahía se enfría a medida que la contratación tecnológica se ralentiza y los cuellos de botella de inmigración reducen la demanda de compradores
En Silicon Valley, el sueño de la vivienda se tambalea: Ralentización tecnológica, tensiones migratorias y el fin del dinero fácil
El ambiente en las jornadas de puertas abiertas de fin de semana en Silicon Valley está muy lejos de la energía frenética de hace apenas unos años. Ya no están las filas de Teslas parados en la acera, las parejas ansiosas anotando cláusulas de escalada y los agentes inmobiliarios respondiendo a una docena de ofertas el domingo por la noche. En su lugar: pasillos silenciosos, un agente demasiado entusiasta que ofrece café gratis y uno o dos visitantes que se demoran más de lo necesario, tal vez por curiosidad, tal vez por precaución.
Para muchos que una vez surfearon la ola tecnológica del Área de la Bahía, la marea ha cambiado. La que una vez fuera una ecuación férrea de "tres años, una salida a bolsa, una casa" que definía la movilidad ascendente para los ingenieros de software se ha roto, tal vez permanentemente.
"Ya no estamos en 2021": Un cambio en la psicología del comprador
Dentro de una importante empresa tecnológica del Área de la Bahía, un ingeniero de software sénior, que solicitó el anonimato para hablar libremente, describió un cambio palpable en el ambiente.
"La gente solía bromear diciendo que tus RSU [unidades de acciones restringidas] eran tu pago inicial", dijo el ingeniero. "Ahora, es más como: ¿sabes siquiera si tu equipo existirá en seis meses?".
¿Sabías que las Unidades de Acciones Restringidas (RSU) son una forma popular de compensación para los ingenieros de software? Las RSU representan una promesa de otorgar acciones de la empresa después de cumplir ciertas condiciones, normalmente durante varios años. Este método de compensación permite a las empresas ofrecer paquetes competitivos al tiempo que alinea los intereses de los empleados con el éxito de la empresa. Al proporcionar RSU, los empleadores incentivan a los ingenieros a permanecer más tiempo y a beneficiarse de los posibles aumentos del precio de las acciones, lo que supone una situación beneficiosa para ambas partes. Las RSU también ofrecen ventajas fiscales y ayudan a las empresas a gestionar el flujo de caja al diferir los costes hasta que se consolidan. Este enfoque se ha convertido en una norma en la industria tecnológica, y a menudo constituye una parte importante de la compensación total de un ingeniero.
Gran parte de la psicología del mercado se ha vuelto defensiva. Entre las tendencias más llamativas se encuentra una divergencia generacional en las aspiraciones de ser propietario de una vivienda. Los trabajadores tecnológicos más jóvenes nacidos en Estados Unidos, especialmente aquellos de segunda generación de inmigrantes, parecen menos ansiosos por atarse con una hipoteca. Las conversaciones que antes giraban en torno a los distritos escolares y el precio por metro cuadrado ahora giran en torno al trabajo a distancia, el geoarbitraje y la flexibilidad del alquiler.
"Mencioné el house hacking —comprar una casa y alquilar habitaciones— y la gente me miró como si estuviera hablando en griego", dijo el mismo ingeniero. "Simplemente ya no hay urgencia".
¿Sabías que el house hacking es una estrategia inmobiliaria inteligente en la que los propietarios generan ingresos a partir de su residencia principal? Al comprar una propiedad y alquilar partes de ella, como habitaciones o unidades en una vivienda multifamiliar, las personas pueden compensar significativamente sus gastos de vivienda. Este enfoque no solo ayuda a construir patrimonio, sino que también proporciona un flujo de ingresos pasivos. Ya sea a través de alquileres a largo plazo u opciones a corto plazo como Airbnb, el house hacking ofrece una forma innovadora de hacer que la propiedad de una vivienda sea más asequible al tiempo que se gana experiencia en la inversión inmobiliaria. Es un método popular para que los jóvenes inversores entren en el mercado y construyan riqueza, aunque requiere una planificación y gestión cuidadosas.
Los cuellos de botella en la inmigración crean un éxodo silencioso de compradores
El lento colapso de la demanda de viviendas en el Área de la Bahía no es solo cultural, sino estructural. Uno de los factores más agudos es la fricción en la inmigración. El conducto tecnológico que antes canalizaba a estudiantes internacionales de alto rendimiento hacia empleos a tiempo completo, y eventualmente hacia casas de un millón de dólares, se ha obstruido.
¿Sabías que obtener una visa H-1B es muy competitivo? La visa está sujeta a un sistema de lotería debido a la abrumadora demanda, con solo unas 85.000 plazas disponibles anualmente. En los últimos años, la tasa de selección ha sido tan baja como el 16,6%, lo que dificulta la tarea a los solicitantes. El proceso también es costoso y requiere mucho tiempo para los empleadores, que deben patrocinar a los solicitantes y cumplir con estrictas regulaciones. A pesar de una reciente disminución en el total de registros, el número de beneficiarios únicos sigue siendo alto, lo que mantiene la competencia intensa. Los solicitantes con títulos avanzados de EE. UU. tienen probabilidades ligeramente mejores, pero en general, asegurar una visa H-1B requiere una planificación cuidadosa y, a menudo, implica explorar opciones de visa alternativas si no se selecciona en la lotería.
Desde 2022, los límites de las visas H1B, los retrasos en el PERM de la tarjeta verde y la reducción de personal corporativa han dejado a muchos trabajadores extranjeros en el limbo. Para aquellos que no lograron ganar la lotería de la H1B, el sueño americano ya ha terminado. Para aquellos que tuvieron éxito, el proceso de la tarjeta verde permanece enredado en colas de varios años.
Tendencias de Solicitud y Aprobación de Visas H-1B (Año Fiscal 2022-2025)
| Año Fiscal | Total de Registros | Registros Elegibles | Tasa de Selección | Aprobaciones | Tasa de Denegación (Empleo Continuo) |
|---|---|---|---|---|---|
| AF 2025 | 479.953 | 470.342 | 26% | N/A | N/A |
| AF 2024 | 780.884 | 758.994 | 25% | N/A | N/A |
| AF 2023 | N/A | N/A | 27% | N/A | N/A |
| AF 2022 | N/A | N/A | N/A | 442.043 | 2% |
"Sin una vía de inmigración estable, no te estableces. No compras", dijo un abogado de empleo familiarizado con múltiples casos estancados en Google y Meta. "Es una congelación completa para una gran parte de compradores que, de otro modo, estarían calificados".
Los números lo respaldan. Según se informa, Meta ha dejado de procesar las solicitudes de tarjeta verde para muchos empleados con H1B. En Google, los retrasos en las presentaciones de PERM han causado un pánico silencioso. Estas no son anécdotas marginales, representan una parte considerable de lo que antes era una afluencia confiable de compradores primerizos con altos ingresos.
¿Sabías que el Proceso de Certificación Laboral PERM es un paso fundamental para los empleadores estadounidenses que buscan contratar trabajadores extranjeros de forma permanente? Este proceso, gestionado por el Departamento de Trabajo, garantiza que la contratación de trabajadores extranjeros no afecte negativamente a los salarios y las condiciones de los trabajadores estadounidenses. Los empleadores deben realizar exhaustivos esfuerzos de reclutamiento para demostrar que no hay trabajadores estadounidenses cualificados disponibles para el puesto, obtener una determinación del salario prevaleciente y presentar el Formulario 9089 con documentación detallada. Una vez presentada, la solicitud se somete a revisión, lo que puede llevar varios meses. Este proceso es esencial para muchas solicitudes de tarjeta verde basadas en el empleo, particularmente para las categorías de visa EB-2 y EB-3, lo que lo convierte en una parte vital de la vía de inmigración para los trabajadores extranjeros que buscan la residencia permanente en los EE. UU.
Las opciones sobre acciones, que antes eran oro, ahora son un espejismo
Para agravar la vacilación en la vivienda está el desmoronamiento de las estructuras de compensación que una vez impulsaron las compras agresivas.
Entre 2019 y 2021, la compensación basada en acciones explotó, impulsada por las crecientes valoraciones, un mercado de salida a bolsa boyante y un juego de sillas musicales entre las empresas emergentes y los gigantes FAANG. Aquellos que cambiaban de trabajo cada 18 meses podían esperar un aumento de la compensación del 30-50%. La vivienda siguió en consecuencia: las casas de inicio de 2 millones de dólares a menudo se compraban con pagos iniciales financiados con acciones recién consolidadas.
Actividad del mercado de OPV de EE. UU. de 2019 a 2025 (YTD))
| Año | Número de OPV | Ingresos Recaudados (USD) |
|---|---|---|
| 2019 | 232 | $62.3 mil millones |
| 2020 | 480 | $174.1 mil millones |
| 2021 | 1.035 | $301.3 mil millones |
| 2022 | 181 | $18.1 mil millones |
| 2023 | 154 | $22.7 mil millones |
| 2024 | 225 | Datos no disponibles |
| 2025 (YTD) | 68 | $6.9 mil millones |
Pero el ecosistema que permitió esos saltos se ha erosionado. Las OPV se han reducido a un goteo. Los paquetes de RSU se han estancado. Big Tech ahora prefiere "optimizar el número de empleados" a repartir ofertas extravagantes.
"Todo el mundo esperaba que 2025 fuera el año del regreso", dijo un reclutador sénior de una startup de infraestructura en la nube. "En cambio, todavía estamos eliminando grasa. Los ingenieros se aferran a sus trabajos, no negocian otros nuevos. Y además, estamos bastante seguros de que la IA va a reemplazar pronto a los ingenieros de software. Oh, no olvidemos que los trabajos se están trasladando a India y Europa del Este de todos modos".
Para el mercado de la vivienda, este cambio es profundo. El poder adquisitivo que una vez respaldó las frenéticas guerras de ofertas ya no se está regenerando. Y a medida que los paquetes de acciones de la era de la pandemia se desvanecen en el olvido de la consolidación, una ola de compradores abandona silenciosamente el mercado.
El techo invisible: Tasas altas, baja apetito por el riesgo
A esta refrigeración demográfica y psicológica se superpone un telón de fondo macroeconómico implacable.
A partir de marzo de 2025, las tasas hipotecarias fijas a 30 años rondan el 6,67%, más del doble de lo que muchos propietarios bloquearon durante el auge de la pandemia. Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) emitidas en 2021-2022 están comenzando a restablecerse, empujando a algunos hogares apalancados hacia la incomodidad.
Tabla: Tendencia histórica de las tasas hipotecarias fijas a 30 años en EE. UU. (2015-2025)
| Año | Tasa Anual Promedio (%) | Tendencia Notable |
|---|---|---|
| 2015 | 3.85 | Inicio de la disminución general |
| 2016 | 3.65 | Disminución continua |
| 2017 | 3.99 | Ligero aumento |
| 2018 | 4.54 | Pico antes de reanudar la disminución |
| 2019 | 3.94 | Se reanuda la disminución |
| 2020 | 3.10 | Fuerte disminución (impacto de COVID-19) |
| 2021 | 2.96 | Mínimo histórico |
| 2022 | 5.34 | Comienza un fuerte aumento |
| 2023 | 6.81 | Aumento continuo |
| 2024 | 6.72 | Ligera moderación |
| 2025 | 6.67 | Tasa actual (al 20 de marzo de 2025) |
El efecto de bloqueo ha creado un enfrentamiento: los propietarios con tasas inferiores al 3% se niegan a vender, mientras que los nuevos compradores se resisten a pagar 10.000 dólares al mes por casas adosadas modestas. ¿El resultado? Un punto muerto.
"Tendrías que ser irracional o estar increíblemente seguro de tu trabajo para comprar ahora", dijo un trabajador tecnológico que actualmente alquila en Mountain View. "Nadie quiere atrapar un cuchillo que cae".
Sin embargo, es posible que ese "cuchillo" no caiga muy lejos. A pesar del debilitamiento de la demanda, el ajustado inventario sigue siendo un poderoso amortiguador. Décadas de subconstrucción, restricciones geográficas y desincentivos fiscales de la Prop 13 continúan sofocando la oferta.
¿Sabías que la Proposición 13 de California, aprobada en 1978, revolucionó la tributación de la propiedad en el estado? Esta enmienda histórica limita los impuestos sobre la propiedad al 1% del valor tasado y restringe los aumentos anuales al 2% a menos que haya un cambio en la propiedad o una nueva construcción. Esto significa que los propietarios se benefician de impuestos más bajos cuanto más tiempo poseen sus propiedades, lo que ha sido elogiado por proteger a los jubilados y criticado por reducir la rotación de viviendas e impactar los ingresos del gobierno local. La Proposición 13 también requiere una mayoría de dos tercios para los aumentos de impuestos estatales y los impuestos especiales locales, lo que la convierte en una fuerza poderosa en el panorama fiscal de California. A pesar de su controversia, sigue siendo una piedra angular de la política fiscal de California, que influye en todo, desde los mercados de la vivienda hasta la financiación escolar.
La ilusión del colapso, la realidad de la segmentación
A pesar del malestar generalizado, los datos de fuentes como Zillow pronostican solo modestas disminuciones en los precios de la vivienda en el Área de la Bahía en 2025, entre el 0,2% y el 1,8%, dependiendo de la subregión. Por el contrario, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California proyecta un aumento del 4,6% en todo el estado.
Esta aparente contradicción se resuelve mediante la segmentación. El Área de la Bahía se está bifurcando: geográficamente, económicamente y demográficamente.
- Las casas de nivel de entrada (1,5 a 2,5 millones de dólares), particularmente las casas adosadas y los condominios en áreas menos céntricas, están bajo presión. Aquí es donde chocan la inseguridad laboral, las preocupaciones sobre las visas y la sensibilidad a las tasas de interés.
- Las casas de trofeo en Palo Alto, Los Altos y Noe Valley, por el contrario, siguen siendo resistentes. Estas se compran cada vez más en efectivo, a menudo por veteranos de la tecnología o ganadores de la IA recién acuñados.
"El mercado no se está desplomando", dijo un agente de Menlo Park desde hace mucho tiempo. "Simplemente se está redistribuyendo. Los compradores fáciles se han ido. Los serios todavía están aquí".
Lo que viene después: Recalibración, no ruina
Si la crisis posterior a 2008 se definió por la venta forzosa y las ejecuciones hipotecarias impulsadas por los bancos, la desaceleración actual está impulsada por la vacilación y la desilusión. Nadie está entrando en pánico, todavía. Pero tampoco nadie está celebrando.
Se está llevando a cabo una recalibración silenciosa.
- Para los compradores, este es un período de mayor influencia, pero no de asequibilidad. Si bien las guerras de ofertas han disminuido, el choque de la etiqueta sigue siendo.
- Para los vendedores, las expectativas deben ser controladas. Los 2,2 millones de dólares que obtuvo un vecino en 2021 pueden ya no ser realistas.
- Para los inversores, el juego ha pasado de la apreciación al rendimiento y la viabilidad a largo plazo. La relación alquiler-precio, durante mucho tiempo distorsionada por el fervor especulativo, está volviendo lentamente a la racionalidad.
El mensaje más amplio puede ser cultural. El Área de la Bahía, durante mucho tiempo definida por su velocidad (de dinero, ambición, innovación), se está desacelerando. La idea de que la propiedad de una vivienda era a la vez un hito y una fuente de ingresos está siendo reemplazada por un espíritu más templado.
"Esto me recuerda a las grandes ciudades asiáticas", dijo el ingeniero sénior que comenzó la conversación. "Te despiertas un día y te das cuenta de que el pico está detrás de ti. Y luego te adaptas".
Entre el legado y la liquidez
El Área de la Bahía no es Phoenix. No es Shenzhen. Es su propio organismo de vivienda único, gobernado por una extraña mezcla de riqueza, restricción y mitología. No se derrumbará. Pero está cambiando, lenta, silenciosa e inexorablemente.
Una generación de trabajadores tecnológicos está descubriendo que la riqueza, que una vez se supuso estructural y autorreforzante, ahora es contingente. En política. En las tasas de interés. En la suerte.
Para ellos, el hogar ya no es un trofeo, es una pregunta. Una que cada vez menos se apresuran a responder.