El DOJ demanda a RealPage y a grandes propietarios por una presunta trama de fijación de precios de alquileres que afecta a 1,3 millones de viviendas
El Departamento de Justicia de EE. UU. demanda a RealPage y a seis grandes propietarios por presunta colusión en los precios de alquiler
Washington D.C., 7 de enero de 2025 — En una medida histórica contra las prácticas anticompetitivas en el sector inmobiliario, el Departamento de Justicia de los Estados Unidos (DOJ) ha presentado una demanda antimonopolio modificada contra RealPage Inc. y seis importantes propietarios. La demanda alega que estas entidades conspiraron para inflar artificialmente los precios de alquiler en todo el país, socavando la competencia del mercado e incrementando los costos para los inquilinos.
Acusaciones clave y partes involucradas
El DOJ, en colaboración con diez fiscales generales estatales, ha acusado a RealPage y a seis grandes propietarios —Greystar, LivCor de Blackstone, Camden Property Trust, Cushman & Wakefield/Pinnacle, Willow Bridge y Cortland— de participar en una coordinación ilegal para manipular los precios de alquiler. En conjunto, estos propietarios administran un impresionante millón 300 mil unidades residenciales en 43 estados y el Distrito de Columbia.
El presunto plan
El punto central de la denuncia del DOJ es la afirmación de que estos propietarios utilizaron los algoritmos de precios comunes de RealPage para sincronizar las tarifas de alquiler. Este esfuerzo coordinado supuestamente incluyó el intercambio de información competitiva sensible a través de varios canales, incluidas las comunicaciones directas entre altos directivos, encuestas de mercado conocidas como "llamadas de ronda", grupos de usuarios de RealPage que discuten estrategias de precios e incluso el intercambio de parámetros de algoritmos con competidores. Se citan ejemplos específicos como:
- Greystar compartiendo las tasas de renovación y las estrategias de precios con Camden.
- Ejecutivos de Camden y LivCor colaborando en estrategias de precios durante varios meses.
- Discusiones entre LivCor y Willow Bridge sobre aumentos en las tasas de renovación dentro de los grupos de usuarios.
- Greystar proporcionando parámetros de aceptación automática a Willow Bridge.
Acuerdo con Cortland
En un desarrollo significativo, Cortland, que administra 80.000 unidades en 13 estados, ha acordado un decreto de consentimiento. Los términos clave del acuerdo incluyen:
- Cooperación plena con la investigación en curso del DOJ.
- Prohibición de usar datos de la competencia para modelos de precios.
- Implementación de un monitor designado por la corte para supervisar los algoritmos de precios.
- Prohibición de compartir información competitiva.
Este decreto de consentimiento se someterá a un período de comentarios públicos de 60 días antes de su finalización.
Expansión de la participación estatal
La demanda ha visto una mayor participación con la incorporación de Illinois y Massachusetts como cop demandantes, lo que eleva el número total de socios estatales a diez. Otros estados participantes incluyen California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Carolina del Norte, Oregón, Tennessee y Washington, lo que destaca la preocupación generalizada por la manipulación del precio del alquiler.
Impacto en la sede y las operaciones de la empresa
Las empresas implicadas tienen su sede en las principales ciudades de EE. UU.:
- Greystar: Charleston, Carolina del Sur
- LivCor y Cushman & Wakefield: Chicago, Illinois
- Willow Bridge (anteriormente Lincoln Residential): Dallas, Texas
- Camden: Houston, Texas
- Cortland: Atlanta, Georgia
Antecedentes de la demanda antimonopolio
La demanda del DOJ marca una escalada significativa en el escrutinio regulatorio sobre los precios impulsados por algoritmos en el sector inmobiliario multifamiliar. El software de RealPage, acusado de facilitar la colusión entre los propietarios, había estado previamente bajo investigación. Cabe destacar que, en diciembre de 2024, el DOJ retiró una demanda antimonopolio anterior contra RealPage, una decisión influenciada por el cambio en las prioridades de aplicación antimonopolio de la administración.
Rendimiento financiero y reacciones del mercado
En medio de la confusión legal, Camden Property Trust reportó resultados financieros sólidos para el segundo trimestre de 2024, con fondos de operaciones por acción de $1.71, superando las expectativas de los analistas gracias a la fuerte demanda de alquiler en regiones como Carolina del Norte y Arizona. Sin embargo, el mercado de valores ha reaccionado negativamente:
- Las acciones de Camden cotizan actualmente a $112.27, una ligera caída del 1.05%.
- Cushman & Wakefield cotiza a $12.46, un descenso del 3.04%.
- Blackstone Inc. (empresa matriz de LivCor) se sitúa en $172.45, disminuyendo en un 1.34%.
Ajustes operativos y desafíos en toda la industria
En respuesta a la demanda, Cortland se ha comprometido a detener el uso de datos confidenciales de la competencia y algoritmos de precios comunes, lo que indica un posible cambio en toda la industria hacia estrategias de precios más independientes y conformes. Es probable que este ajuste impulse a otras empresas a reevaluar su dependencia de las herramientas de precios de terceros para mitigar los riesgos legales.
Ciudades como San Francisco y Filadelfia ya han promulgado leyes que restringen el uso de prácticas de precios algorítmicos y el intercambio de datos, con el objetivo de frenar la inflación de alquileres y proteger los intereses de los inquilinos. Estos cambios regulatorios plantean importantes desafíos operativos para los propietarios y las empresas de administración de propiedades en todo el país.
Consideraciones de inversión en medio de la incertidumbre legal
Se recomienda a los inversores que vigilen de cerca los procedimientos legales y los desarrollos regulatorios en curso, ya que estos factores podrían afectar significativamente los modelos operativos y la rentabilidad de las empresas inmobiliarias que utilizan herramientas de precios algorítmicos. El mayor escrutinio puede provocar cambios en las prácticas de la industria, lo que podría afectar los ingresos por alquiler y las valoraciones de las empresas.
Además, el panorama legal en evolución podría influir en el sentimiento de los inversores y el rendimiento de las acciones de las empresas implicadas. Mantenerse informado sobre las tendencias regulatorias y las respuestas de las empresas será crucial para tomar decisiones de inversión informadas en el sector inmobiliario multifamiliar.
Análisis y predicciones futuras
Impacto legal y regulatorio inmediato
La demanda del DOJ destaca las preocupaciones antimonopolio críticas que rodean las prácticas de colusión y el intercambio de datos entre los principales propietarios. Con diez fiscales generales estatales ahora involucrados, el caso tiene un impulso sustancial. Las predicciones indican que otros propietarios pueden seguir el ejemplo de Cortland al llegar a un acuerdo, incurrir en multas y aceptar cambios operativos. Además, se espera que los reguladores federales y estatales intensifiquen la supervisión de las herramientas de precios inmobiliarios, lo que podría limitar el uso de algoritmos y datos compartidos.
Implicaciones financieras para las empresas implicadas
A corto plazo, la demanda ha introducido incertidumbre para empresas como Greystar, Blackstone, Camden Property Trust y Cushman & Wakefield, lo que ha provocado descensos en el precio de las acciones y un aumento de los costos legales. Los impactos a largo plazo podrían incluir márgenes reducidos si se restringen las herramientas de precios y posibles amortizaciones para la tecnología de RealPage, lo que requiere inversiones en nuevas soluciones de precios conformes.
Impacto en el mercado y la industria
La industria inmobiliaria puede experimentar un cambio de los precios algorítmicos a modelos más tradicionales o al desarrollo de algoritmos patentados que cumplan con la normativa. Esta transición podría empoderar a los inquilinos, con un creciente sentimiento público y la defensa de los inquilinos impulsando políticas como los límites de alquiler.
Oportunidades de inversión
Surgen oportunidades en estrategias inmobiliarias defensivas, inversión en soluciones de cumplimiento de IA y modelos inmobiliarios centrados en el inquilino. Los inversores también podrían considerar la venta en corto de acciones de empresas muy expuestas a la demanda o diversificarse en empresas PropTech que ofrecen soluciones innovadoras y conformes de precios de alquiler.
Recomendaciones estratégicas para los inversores
- Supervisar de cerca los procedimientos legales: El resultado de la demanda sentará un precedente, lo que podría remodelar las normas de la industria.
- Cambiar hacia REIT resistentes: Reducir la exposición a los REIT multifamiliares que dependen de los precios impulsados por la tecnología y aumentar las participaciones en sectores como los bienes raíces industriales y sanitarios.
- Aprovechar la volatilidad a corto plazo: Explorar oportunidades de venta en corto para las empresas más afectadas por la demanda, considerando al mismo tiempo las inversiones a largo plazo en empresas resistentes.
- Diversificarse en el cumplimiento de PropTech: Invertir en empresas impulsadas por IA centradas en herramientas de cumplimiento y transparencia.
- Vigilar las tendencias de las políticas públicas: Centrar las inversiones en estados favorables a los propietarios y evitar mercados bajo un estricto escrutinio regulatorio.
Veredicto final
La demanda del DOJ contra RealPage y seis grandes propietarios representa un momento crucial para el sector de la vivienda multifamiliar, con el potencial de alterar fundamentalmente las prácticas de la industria. Se anima a los inversores a adoptar un enfoque cauteloso pero oportunista, equilibrando los riesgos asociados con los propietarios implicados mientras exploran vías de crecimiento en la tecnología conforme a la normativa y los sectores de vivienda asequible. El éxito favorecerá a quienes se adapten rápidamente al panorama regulatorio en evolución e inviertan en modelos de negocio innovadores y orientados al inquilino.