Shenzhen Lanza un Sistema de Vales de Vivienda, Uniéndose a Beijing, Shanghai y Guangzhou para Reformar la Compensación de Renovación Urbana
En las grandes ciudades de China, se está llevando a cabo un experimento radical con vales de vivienda
Shenzhen se une a Pekín, Shanghái y Cantón en el lanzamiento del "Fang Piao (vale de vivienda)", una cuasimoneda destinada a la recuperación inmobiliaria, la renovación urbana y la supervivencia fiscal
SHENZHEN — En una medida con gran peso simbólico y sistémico, las cuatro ciudades chinas de primer nivel (Pekín, Shanghái, Cantón y ahora Shenzhen) han lanzado formalmente el "Sistema Fang Piao" o "sistema de vales de vivienda", un enfoque basado en vales para la compensación por renovación urbana que puede marcar un cambio radical en la forma en que China financia sus ambiciones de vivienda.
El 26 de marzo, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen emitió una directiva histórica: a partir del 9 de abril, la ciudad sustituirá (o al menos complementará significativamente) la compensación en efectivo por proyectos de renovación urbana con vales de vivienda. Estos vales se pueden canjear por unidades residenciales designadas, a menudo con bonificaciones adicionales, como metros cuadrados extra. Los partidarios ven esta medida como un intento pragmático de resolver múltiples crisis a la vez. Los críticos argumentan que es un inteligente reempaquetado de la vieja deuda y la desigualdad en envoltorios nuevos y brillantes.
Pero que no quepa duda: esto no es una nota burocrática al pie de página. El sistema de vales de vivienda es el último intento de China de alejar a su sector inmobiliario, un pilar de la economía nacional, del borde del abismo, y lo que está en juego no podría ser mayor.
Una nueva moneda para el campo de batalla urbano
En principio, el vale de vivienda es sencillo: en lugar de entregar a los residentes desplazados un pago en efectivo, los gobiernos locales les emiten un vale, válido durante aproximadamente un año, que se puede utilizar para comprar viviendas de nueva construcción aprobadas por el gobierno. A menudo, estos vales incluyen incentivos como un área de bonificación del 10 al 20% o acceso rápido a complejos de apartamentos modernos que ya están construidos, evitando las demoras y los riesgos de esperar a la nueva construcción.
Pero el mecanismo está lejos de ser neutral. "Parece un vale de vivienda, pero se comporta como un bono municipal con una dirección residencial", observó un analista de políticas familiarizado con la estructura fiscal de Guangdong. "No se trata solo de vivienda, se trata de liquidez, confianza política y solvencia local".
De hecho, el vale de vivienda opera en una danza delicada entre tres fuerzas: promotores con inventario sin vender, gobiernos que enfrentan crecientes restricciones fiscales y residentes cada vez más escépticos sobre las promesas de la reurbanización.
Del plan a la batalla: cómo se arraigó la política
La adopción de Shenzhen sigue a una cascada de experimentos anteriores. Cantón lideró el camino a principios de 2024 con su "Plan de Implementación de Vales de Vivienda", convirtiéndose en la primera de las cuatro en poner en práctica la idea. El distrito de Tongzhou de Pekín siguió con un borrador en julio, mientras que Shanghái comenzó su implementación en los distritos de Jinshan y Qingpu.
El contexto es a la vez urgente y estructural. Como parte de un impulso nacional para la transformación de las aldeas urbanas, especialmente después de la Conferencia de Trabajo Económico de 2023, que estableció el objetivo de 100 millones de metros cuadrados de reurbanización, los gobiernos locales se encontraron ante un trilema clásico: no hay dinero para compensar, no hay tiempo para esperar y no hay apetito político para protestas masivas.
Crecimiento de la inversión inmobiliaria de China año tras año, que muestra las tendencias recientes de desaceleración.
| Métrica | Periodo | Valor/Cambio (interanual) |
|---|---|---|
| Inversión inmobiliaria | Año completo 2024 | -10,6% |
| Inversión inmobiliaria | Enero-febrero 2025 | -9,8% |
| Ventas de edificios comerciales (superficie útil) | Año completo 2024 | -12,9% |
| Ventas de edificios comerciales (valor) | Año completo 2024 | -17,1% |
| Valor de las ventas de viviendas nuevas (100 promotores principales) | Febrero 2025 | +1,2% |
| Nuevos inicios de construcción (superficie útil) | Año completo 2024 | -23,0% |
| Precios de viviendas nuevas (70 ciudades) | Febrero 2025 | -4,8% |
| Edificios residenciales terminados (superficie útil) | Año completo 2024 | -27,4% |
| Superficie de edificios comerciales en venta | Finales de 2024 | +10,6% |
"El modelo tradicional de construcción de viviendas de reubicación era demasiado lento y demasiado caro", señaló un consultor de reurbanización urbana. "¿Pero simplemente entregar efectivo? También inasequible. Fang Piao es el compromiso".
El anuncio de Shenzhen codifica el cambio de política que se ha estado gestando durante años. La ciudad vinculó explícitamente el nuevo mecanismo a objetivos más amplios de renovación urbana, incluida la revitalización de las viviendas existentes, el apoyo a los promotores inmobiliarios y el control de la deuda municipal.
Incentivos e ilusiones: lo que realmente hace el vale de vivienda
Liquidez sin efectivo
El vale de vivienda es, funcionalmente, un instrumento de crédito localizado. No viene con intereses, no se acepta universalmente y tiene una fecha de vencimiento. Pero sí desbloquea el poder adquisitivo dentro de una estrecha banda de propiedades.
"Esto es cuasidinero", dijo un macroeconomista. "Es un instrumento financiero en la sombra sin el respaldo total de la autoridad monetaria central, pero lo suficientemente fuerte como para redirigir la actividad económica dentro de zonas urbanas específicas".
La cuasimoneda, también denominada cuasidinero, se refiere a activos altamente líquidos, como los pagarés, que funcionan de forma similar al dinero oficial, pero no son de curso legal. Estos instrumentos son fácilmente convertibles o utilizables dentro de contextos específicos, pero carecen de la aceptación universal de la moneda emitida por el gobierno.
Al dirigir este poder adquisitivo hacia el parque de viviendas designado, las ciudades pretenden liquidar los inflados inventarios de los promotores, al tiempo que ofrecen a los residentes desplazados lo que los funcionarios describen como una solución de vivienda "más digna y flexible". En el caso de Shenzhen, esto podría significar canalizar la demanda hacia distritos menos saturados como Longgang o Pingshan.
Los promotores encuentran un salvavidas
Para los promotores, especialmente aquellos que todavía se tambalean por las medidas de restricción regulatorias y una crisis de liquidez, el sistema de vales de vivienda ofrece algo que han anhelado: demanda cautiva.
"Fang Piao es demanda sin vía de escape", dijo un ejecutivo inmobiliario con sede en Guangdong. "Los residentes no pueden quedarse con el efectivo, no pueden invertirlo en otra parte, no pueden simplemente abandonar el mercado. Tienen que comprar".
Pero esto viene con condiciones. Los promotores deben negociar descuentos, absorber la incertidumbre en la fecha del canje del vale y coordinarse con los gobiernos locales en materia de cumplimiento. En muchos casos, los vales solo se pueden utilizar en una lista corta de proyectos aprobados, a menudo dictada por prioridades políticas y fiscales locales.
En el distrito de Liwan de Cantón, por ejemplo, un vale por valor de 2,5 millones de yuanes solo otorgaba acceso efectivo a una gama limitada de opciones, muchas de ellas por encima de ese precio, lo que requería que los residentes desplazados complementaran con su propio efectivo.
¿Desplazados pero sin poder? Los residentes se enfrentan a decisiones difíciles
Desde el punto de vista de los habitantes urbanos en el camino de las excavadoras, el cambio de efectivo a vale trae consigo promesas y peligros.
Por un lado, el vale de vivienda puede permitir el acceso a una vivienda moderna que de otro modo sería inasequible.
Por otro lado, las limitaciones son reales: selección limitada, riesgo de vencimiento, ninguna utilidad de inversión y poca flexibilidad.
"No se puede poner un Fang Piao en su cuenta bancaria. No se puede invertir. No se puede transmitir a sus hijos", señaló un comentarista. "Y si las propiedades disponibles son caras o deficientes, efectivamente acaba de perder poder adquisitivo".
Algunas normas locales incluso exigen que los residentes utilicen al menos el 90% del valor del vale, como se ha visto en ciudades como Shenyang. Si no se utiliza la cantidad total, se pierde. En casos extremos, los residentes no pueden optar por no participar en el sistema, incluso si prefieren esperar la compensación en efectivo.
Finanzas en la sombra, concesiones silenciosas: la mecánica fiscal detrás de la cortina
Debajo del teatro social y político se encuentra una estructura monetaria compleja que hace que Fang Piao sea mucho más que una simple política de vivienda. Es parte de una recalibración más amplia de cómo fluye el capital a través del sector más crítico de China: el inmobiliario.
La máquina de dinero de tres capas
Los analistas dividen el ciclo tradicional de financiación inmobiliaria en tres capas principales:
- Préstamos de bancos de política: los gobiernos locales toman préstamos de bancos de política para financiar la compensación monetaria, un proceso que imprime dinero nuevo y crea deuda pública.
Reformaré estos datos en una tabla más limpia eliminando las fuentes y reorganizando la información correctamente:
Tabla: Crecimiento de la deuda de los gobiernos locales y las LGFV de China (2014–2023)
| Año | Métrica | Valor (billones de RMB) | Valor (% del PIB) | Notas |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | Deuda de LGFV | ~14,34 | ~13% | El FMI estima la deuda de LGFV en el 13% del PIB. Se inició el programa de canje de deuda. |
| 2020 | Deuda de LGFV | ~45 | ~44% / ~88% | El FMI estimó la deuda de LGFV de riesgo en 20,1 billones de RMB (44% del total). Li estimó la deuda local total en 90 billones de RMB (~88% del PIB). |
| Finales de 2022 | Deuda de LGFV | 59-60+ | ~47-50% | Rhodium Group: 59 billones de RMB. FMI: más de 60 billones de RMB. UCSD estima la deuda local total (bonos + préstamos) en 90-110 billones de RMB (~75-91% del PIB). |
| Finales de 2023 | Deuda oficial del gobierno local (en balance) | ~41 | ~32% | Cifras oficiales informadas. |
| Finales de 2023 | Deuda de LGFV (fuera de balance/oculta) | ~60 | ~48% / ~60% | El FMI estima la deuda de LGFV en 60 billones de RMB (~48% del PIB). AXA IM estima la deuda local total (incl. LGFV) en ~76 billones de RMB (>60% del PIB). |
| Finales de 2023 | Deuda general del gobierno (oficial) | ~71 | ~69% / ~83,4% | Incluye la deuda del gobierno central + local. El FMI informa de ratios más altos. |
| Finales de 2023 | Deuda aumentada del gobierno (oficial+LGFV) | ~101 | ~117% / ~120% | El ratio "aumentado" del FMI incluye estimaciones de LGFV. |
¿Sabía que China tiene un conjunto único de instituciones financieras estatales conocidas como bancos de política? Estos bancos, incluidos el Banco de Desarrollo de China, el Banco de Exportación e Importación de China y el Banco de Desarrollo Agrícola de China, están diseñados para implementar las políticas económicas del gobierno en lugar de maximizar las ganancias. Se especializan en la financiación específica para sectores como la infraestructura, el comercio y la agricultura, y desempeñan un papel crucial en el apoyo a las iniciativas estratégicas de China, tanto a nivel nacional como internacional. Los bancos de política son fundamentales para financiar proyectos en el marco de la Iniciativa de la Franja y la Ruta y son una herramienta clave para que China avance en sus objetivos económicos a nivel mundial. A pesar de carecer de garantías explícitas del gobierno, sus bonos se consideran soberanos debido a su papel fundamental en la estrategia de desarrollo de China.
- Financiación de promotores: las empresas inmobiliarias obtienen préstamos, compran terrenos a los gobiernos, que luego amortizan la deuda y financian la infraestructura. Esto alimenta tanto el apalancamiento público como el privado.
- Préstamos de los hogares: los ciudadanos obtienen hipotecas para comprar viviendas, completando la cadena de crecimiento alimentado por la deuda. El resultado es una economía en la que el sector inmobiliario ha funcionado no como un depósito, sino como una "impresora de dinero infinita".
El vale de vivienda interrumpe esta secuencia. Reduce las necesidades de liquidez iniciales del gobierno, reduce los costes de financiación (sin intereses) y permite la expansión monetaria localizada sin alcanzar los límites formales de la deuda. En resumen, es un pagaré con leyes de zonificación.
Pero la credibilidad del sistema depende del valor que los residentes otorguen a estos pagarés. Si el vale se percibe como débil, debido a las malas opciones de vivienda o a la débil confianza de los promotores, podría provocar resistencia.
Riesgos: ¿crisis silenciosa o estabilizador sutil?
La eficacia del vale de vivienda depende de cuatro variables impredecibles:
- Solvencia de los gobiernos locales: especialmente en las ciudades de nivel inferior, los residentes pueden cuestionar si los vales conservarán su valor o se honrarán de manera justa.
- Riesgo de ejecución del promotor: si los proyectos se retrasan o se detienen, el vale se vuelve inútil y la confianza de los residentes se erosiona rápidamente.
- Preferencias de los residentes: las personas desplazadas de las aldeas urbanas a menudo desean movilidad, no la reinversión obligatoria en activos estáticos.
- Segmentación del mercado: con el tiempo, pueden surgir dos mercados inmobiliarios, uno elegible para vales y otro no, lo que generaría distorsión, iliquidez y problemas de equidad.
Algunos analistas advierten de un riesgo aún mayor: la creación de cuasimonedas localizadas y no reguladas que difuminan la línea entre la gestión fiscal y las finanzas en la sombra. "Esto no es solo innovación política. Es improvisación monetaria", dijo un experto. "Y los efectos a largo plazo son desconocidos".
Qué sigue: ¿expansión, evolución o agotamiento?
Ahora se espera que el modelo se extienda más allá de la demolición de aldeas urbanas a otros ámbitos: la reurbanización de barrios marginales, la conversión de viviendas públicas e incluso los planes de comprar primero y vender después, donde los gobiernos podrían adquirir viviendas propiedad de residentes a cambio de... más Fang Piao.
Pero el escepticismo persiste.
Como dijo un abogado especializado en expropiación urbana: "Un vale está bien, si el mercado funciona. ¿Pero qué sucede cuando la música se detiene y todos sostienen un pedazo de papel que nadie quiere?".
Una política construida sobre la promesa y la fragilidad
El experimento del vale de vivienda de China es una mezcla sorprendente de triaje fiscal, estímulo inmobiliario e ingeniería social. Busca unir un consenso político deshilachado con un instrumento que es a partes iguales subsidio, pagaré y mecanismo de mercado.
Si tiene éxito, puede ayudar a estabilizar el sector económico más volátil del país y modernizar su enfoque de la renovación urbana. Si falla, podría exponer los límites de la creatividad financiera frente al desequilibrio estructural.
Por ahora, los promotores vitorean, los funcionarios respiran un poco más tranquilos y los residentes desplazados sopesan sus posibilidades.
Como dijo un analista anónimo: "Fang Piao no se trata de bienes raíces. Se trata de confianza. Confianza en el sistema, en la ciudad, en el futuro. Y esa es la moneda más difícil de todas".