España Aborda la Crisis de Vivienda con un Impuesto Audaz del 100% a Compradores de Propiedades No Comunitarios
España propone un impuesto del 100% a la compra de inmuebles por parte de no comunitarios para abordar la crisis de vivienda
Madrid, 13 de enero de 2025 — En una medida audaz para abordar la creciente crisis de asequibilidad de la vivienda, el gobierno de España ha presentado una propuesta para imponer un impuesto del 100% a las compras de inmuebles realizadas por compradores de fuera de la Unión Europea (UE). Anunciada por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, esta medida forma parte de una estrategia integral de 12 puntos destinada a estabilizar el mercado inmobiliario y garantizar una mayor accesibilidad para los residentes locales.
Objetivo: Enfriar el mercado inmobiliario
El presidente Sánchez hizo hincapié en la urgencia de la situación, describiendo el mercado inmobiliario actual como una crisis "grave" que requiere una acción inmediata. El impuesto propuesto se dirige a ciudadanos no comunitarios que no residen en la UE, incluidos importantes compradores británicos que se han hecho un hueco en el panorama inmobiliario español tras el Brexit. Este nuevo impuesto se aplicaría además de los impuestos inmobiliarios existentes, que oscilan entre el 7% y el 12%, duplicando así la carga financiera para los inversores extranjeros.
Impacto en los compradores extranjeros y en el mercado
La introducción de este impuesto afectará significativamente a los residentes no comunitarios que actualmente compran aproximadamente 27.000 casas al año en España. Sólo en el tercer trimestre de 2024, los compradores extranjeros, tanto comunitarios como no comunitarios, representaron el 15% de todas las transacciones inmobiliarias. Los inversores británicos representan el segmento más importante, con un 8,5% de las compras extranjeras. La gran afluencia de capital extranjero ha contribuido a un aumento del 48% en los precios de las viviendas en Europa en la última década, superando el crecimiento de los ingresos de los hogares, que sólo ha aumentado la mitad.
Medidas complementarias para mejorar la asequibilidad de la vivienda
La propuesta de impuesto del 100% es sólo un elemento de una iniciativa más amplia para mejorar la asequibilidad de la vivienda. Entre las medidas adicionales se incluyen:
- Mayores impuestos a los alquileres a corto plazo: El aumento de los impuestos a los alquileres vacacionales tipo Airbnb tiene como objetivo reducir la conversión de viviendas de larga duración en propiedades vacacionales, aumentando así la disponibilidad de viviendas para los residentes locales.
- Expansión de la vivienda pública: La transferencia de 3.300 viviendas a una nueva autoridad de vivienda pública tiene como objetivo aumentar la oferta de viviendas asequibles.
- Programas de rehabilitación: Las iniciativas para rehabilitar las propiedades vacías ayudarán a reintroducir el parque de viviendas sin utilizar en el mercado.
- Incentivos para los propietarios: Las garantías públicas para los propietarios que ofrecen alquileres asequibles buscan fomentar soluciones de vivienda más sostenibles y a largo plazo.
Opiniones expertas divergentes
La ambiciosa propuesta de impuesto de España ha provocado una serie de respuestas de expertos y partes interesadas del sector.
Puntos de vista favorables
Los partidarios argumentan que el impuesto es un elemento disuasorio necesario contra la especulación extranjera, que, según ellos, está inflando los precios de las propiedades y dificulta que los locales consigan una vivienda. El presidente Sánchez destacó la división social entre "propietarios ricos y inquilinos pobres", haciendo hincapié en la necesidad de políticas que prioricen las necesidades de vivienda de los ciudadanos españoles. Los partidarios también elogian las medidas complementarias, sugiriendo que crean un enfoque holístico para resolver la escasez de viviendas.
Perspectivas críticas
Por el contrario, los críticos cuestionan la eficacia del impuesto, señalando que los compradores no comunitarios representan una fracción relativamente pequeña del mercado inmobiliario en general. Antonio de la Fuente, de Colliers, calificó la compra anual de 27.000 casas por parte de residentes no comunitarios como "una gota en el océano", sugiriendo que el impuesto podría tener un impacto mínimo en los problemas de asequibilidad más generales. Además, existe la preocupación de que el impuesto pueda disuadir tanto a inversores individuales como institucionales, lo que podría provocar una reducción de las inversiones en el sector inmobiliario español y afectar a sectores relacionados como la construcción.
Desafíos para la implementación
Uno de los obstáculos importantes a los que se enfrenta la propuesta es la necesidad de la aprobación parlamentaria, que es incierta dada la actual falta de mayoría fiable del presidente Sánchez en el parlamento. Además, los expertos inmobiliarios advierten de que el impuesto podría introducir incertidumbre en el mercado, lo que podría ralentizar las transacciones inmobiliarias y disuadir las futuras inversiones.
Análisis del mercado y predicciones futuras
Enfriamiento de la inversión extranjera y segmentación del mercado
Se espera que el impuesto enfríe la inversión extranjera, especialmente en zonas de alta demanda como la Costa del Sol, Mallorca y Alicante. Esto podría provocar correcciones de precios, haciendo que las propiedades sean más accesibles para los compradores nacionales, pero posiblemente deteniendo los desarrollos de alta gama. Los inversores extranjeros ricos podrían buscar lagunas legales, como la utilización de entidades corporativas o sociedades de la UE, lo que podría provocar un impacto desigual en los diferentes niveles de propiedades.
Impacto en las partes interesadas
- Compradores nacionales: Si bien algunas regiones pueden ver una mayor asequibilidad, una disminución en los desarrollos liderados por extranjeros podría limitar el crecimiento de la oferta de viviendas, perpetuando los desafíos de asequibilidad más generales.
- Promotoras e inmobiliarias: La alta dependencia de los compradores extranjeros puede provocar retrasos en los proyectos y pérdidas de ingresos. Sin embargo, las promotoras que se centren en los mercados locales o en la vivienda asequible podrían beneficiarse de los incentivos gubernamentales.
- Inversores institucionales: La incertidumbre en torno a las políticas fiscales inmobiliarias puede disuadir las inversiones institucionales, especialmente en el sector de construcción para alquilar, lo que podría limitar las entradas de capital necesarias para los desarrollos urbanos a gran escala.
- Gobiernos locales: Las regiones que dependen en gran medida de la inversión extranjera podrían experimentar una disminución de los ingresos fiscales, lo que podría afectar a los presupuestos municipales que ya están lidiando con la escasez de viviendas.
Tendencias más amplias y oportunidades estratégicas
La política de España se alinea con una tendencia europea creciente que prioriza la asequibilidad de la vivienda sobre la inversión extranjera, reflejando medidas en países como Canadá, Nueva Zelanda y Dinamarca. Si bien el impuesto agresivo podría desestabilizar el mercado, también podría impulsar estructuras financieras innovadoras, como la propiedad compartida o las hipotecas respaldadas por el gobierno. Para los inversores y promotores, una corrección del mercado podría presentar oportunidades para adquirir propiedades infravaloradas o para cambiar de rumbo hacia proyectos de vivienda asequible.
Conclusión
La propuesta de España de un impuesto del 100% a las compras de inmuebles por parte de compradores no comunitarios supone un paso significativo para abordar la crisis de vivienda del país. Si bien la política tiene como objetivo frenar la especulación extranjera y mejorar la accesibilidad a la vivienda para los locales, su eficacia a largo plazo sigue siendo incierta. La posible reducción de la inversión extranjera y la incertidumbre del mercado plantean desafíos, pero, si se complementa con medidas sólidas, esta iniciativa podría allanar el camino para un mercado inmobiliario más equitativo en España. Mientras la propuesta espera la aprobación parlamentaria, las partes interesadas de todo el espectro inmobiliario están siguiendo de cerca sus implicaciones para el futuro del panorama inmobiliario español.